El proceso de construcción de viviendas es diferente en México
Si está buscando un lugar para comprar en este país, sepa que el proceso de construcción de viviendas es diferente en México. Quizás la mejor manera de explicar las diferencias es comparar cómo funcionan las cosas en Estados Unidos y Canadá en comparación con México.
USA y Canada
Un desarrollador toma dinero prestado según los términos del prestamista.
La viabilidad o rentabilidad del proyecto se basa en datos: precios de venta, tamaños, número de dormitorios y mobiliario. Los prestamistas también pueden solicitar otros datos, p. Ej. B. Absorción de propiedades similares o cantidad de inventario a la venta. ¿Se pondrá en marcha el proyecto cuando pueda venderse y hacerse cargo? ¿Las previsiones de ventas pagarán la hipoteca y los intereses? ¿Habrá alguna ganancia para el vendedor después de pagar todos los costos?
Los permisos y requisitos determinan en cierta medida qué se puede construir y si corresponde a los objetivos del proyecto del desarrollador y su equipo.
El establecimiento, la construcción, la terminación y el uso de la propiedad están sujetos a la aprobación y jurisdicción de los códigos de salud, seguridad, prestamistas y de construcción y, en algunos casos, a muchas otras leyes estatales y federales. Por ejemplo, puede ser necesario hacer que las propiedades inmobiliarias sean accesibles para las personas con discapacidad.
El plan «según lo aprobado» y «según lo definido legalmente» creará una entidad legal y vinculante. Esta instalación no se puede cambiar fácilmente y debe cumplir con las regulaciones de la ciudad o corre el riesgo de ser cerrada.
El proyecto también está influenciado por fuerzas que escapan a su control. Estos incluyen desastres naturales, problemas monetarios del terreno en el que se está construyendo, la estabilidad financiera de los ingresos de los compradores, así como el clima financiero y de seguridad de la región y la reputación del país.
La ejecución hipotecaria es un proceso de tomar un proyecto problemático y terminarlo si es necesario (de los beneficios del seguro y más fondos). Los sistemas comerciales de ejecuciones hipotecarias canadienses y estadounidenses incluyen muchas entidades públicas y privadas que trabajan juntas para completar el proyecto y determinar un curso de acción para vender la propiedad, posiblemente con una hipoteca a bajo interés para sacar la propiedad de los libros. ¨
El prestamista y el gobierno tienen opciones para mantener el inventario fuera del mercado por un período de tiempo y poner las propiedades a la venta para no inundar el mercado y hacer bajar los precios. Esta versión gradual aporta cierta estabilidad al mercado.
México
Lo primero que debe saber es que los mercados de efectivo e hipotecas provienen de compradores la mayor parte del tiempo. Las fuentes de dinero recientes en este mercado incluyen fondos de inversión privados y préstamos bancarios para un porcentaje de nuevos proyectos. Actualmente, la mayoría de la construcción de nuevos condominios se compra en efectivo (por los compradores) y el desarrollador está construyendo con estos fondos. Sin un prestamista involucrado, hay menos profesionales que hayan realizado la debida diligencia para determinar la rentabilidad del proyecto y la experiencia y solidez financiera del desarrollador. Esto deja al comprador responsable de llevar a cabo él mismo la debida diligencia. Se recomienda un buen agente inmobiliario y un abogado como equipo.
El proyecto es aprobado por la ciudad o municipio.
Los desarrolladores pueden solicitar una desviación de los requisitos de construcción si hay otros ejemplos de lo que les gustaría hacer en ese vecindario. El desarrollador puede solicitar al municipio que el permiso sea más grande o más alto, incluso si el permiso obstruye la vista de las personas que se encuentran por encima del proyecto.
En Jalisco, la regulación de condominios establecida por la persona jurídica se implementará luego de que se hayan completado las obras de construcción y se haya emitido un permiso de uso. En Nayarit, primero se debe establecer el régimen de condominio o persona jurídica para obtener el permiso de construcción.
El proyecto también está influenciado por fuerzas que escapan a su control. Estará influenciado por la capacidad y decisión del desarrollador de proporcionar fondos suficientes para completar el proyecto para los compradores que se han convertido en inversores. Los desastres naturales, la seguridad, la economía global pueden afectar la demanda de desarrollo. Durante esta pandemia, los desarrolladores han continuado en gran medida o han comenzado nuevos proyectos. Se aconseja precaución.
Consulte con el constructor y el agente inmobiliario de su elección. La oficina de cotización o el agente representa al vendedor, en cuyo caso debe utilizar un agente comprador si determina que tiene la experiencia para proteger sus intereses. Y usted, el comprador, debe tener un abogado bilingüe en el lugar que evaluará el acuerdo de compra del desarrollador de la propiedad y se asegurará de que tenga los derechos establecidos en su contrato.
Históricamente, las diferencias entre los pesos mexicanos frente al dólar estadounidense o el dólar canadiense le han dado al desarrollador de propiedades muchos pesos para el financiamiento de la vivienda (y tener un colchón contra sobrecostos o retrasos).
Para permitir que más personas compren, los precios actualmente se pueden cotizar en pesos, generalmente a un precio fijo que le da al comprador un descuento. Este es otro incentivo para que el comprador cobre en moneda extranjera y tenga un exceso de pesos para pagar la propiedad y los costos de cierre.
Si no hay préstamo para la propiedad, no habrá ejecución hipotecaria. El proyecto requiere fondos del desarrollador o fondos adicionales de alguna fuente para completarse. Este será el problema. Si las autoridades cierran un proyecto debido a irregularidades, puede retrasarse o no completarse nunca. No hay precedentes de que la ciudad o el estado se inmiscuyan en la condición de una propiedad sin terminar, incluso si es insegura o se está deteriorando. Este es un caso para abogados que representan a sus clientes. Si le pagó al desarrollador directamente y no le reembolsaron su dinero, ¿su contrato le otorga un derecho de recurso?
Es interesante que tengamos proyectos actuales debido a desarrolladores mexicanos. Llegaron a nuestro mercado construyendo nuevas propiedades sin utilizar el proceso estadounidense y canadiense para determinar si existe una necesidad o demanda.
Este artículo se basa en opiniones legales, práctica actual y mi experiencia personal en las áreas de Puerto Vallarta-Bahía de Banderas. Animo a cualquier comprador o vendedor potencial a realizar su propia revisión y diligencia debida.
