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Cómo navegar el proceso de abastecimiento en México

Marina de Puerto Vallarta, México
Crédito: Oficina de Turismo de Puerto Vallarta

El negocio de bienes raíces está en auge en este momento con muchos nuevos compradores ingresando al mercado, por lo que ahora es un buen momento para revisar cómo se lleva a cabo el proceso de compra en México. Comencemos con la diligencia debida que debe hacer.

Debida diligencia

Los compradores tienen tiempo para pagar e inspeccionar la propiedad antes de comprometerse a comprar. Las propiedades mexicanas son «tal cual», lo que significa que el vendedor no está legalmente obligado a realizar reparaciones o mantenimiento. Si están de acuerdo, es un bono, pero no obligatorio. Entonces, ¿por qué los compradores necesitan inspeccionar los productos? Porque es importante conocer el estado de la propiedad y si desea poseerla. En este punto puede rescindir el contrato y no estar en incumplimiento de contrato. Hay un límite de tiempo en la oferta para decidir el resultado de la inspección.

Los compradores tienen tiempo para realizar una revisión legal de los documentos de título legal del vendedor. Si se trata de un condominio, las normas y reglamentos documentados del régimen de condominio y la reunión anual requerida son importantes para que los evalúe un abogado mexicano calificado en bienes raíces. Los honorarios son pagados por el comprador y el abogado solo debe trabajar para el comprador y ser su defensor. Límite de tiempo para esta revisión e informe al comprador. El comprador puede retirarse de la oferta sin incumplir.

Por lo general, se deposita un depósito del 10% del precio de compra en una cuenta de la compañía de depósito en garantía si se eliminan las contingencias, y debe ser por escrito y firmado por el comprador y el vendedor. El comprador también paga por los servicios de depósito en garantía para retener los fondos y al cierre de la transacción para desembolsar adecuadamente los fondos a todas las partes que reciben los fondos, como notarios, agentes, impuestos del vendedor y ganancias netas del vendedor.

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Al cierre, liquidación a prorrata y pago de los fondos adeudados. Estos pueden ser facturas de servicios públicos, impuestos a la propiedad, tarifas de HOA y otros. Los compradores deben completar y firmar el formulario Conozca a su cliente. Estos han sido requeridos desde 2014 y son parte del derecho internacional bajo el título de leyes contra el lavado de dinero.

Luego del cierre, el comprador recibirá un documento xml emitido por el Servicio de Impuestos Internos de México (SAT). Este recibo legal oficial es evidencia del pago del comprador por la propiedad. Este se convierte en su valor base cuando la propiedad se vende o se la deja al beneficiario. Sin este hecho, que se exige desde 2015, el vendedor tendría poca base y adeudaría más impuestos.

Cotización de compra previa a la construcción

Estas citas deben ser bilingües. Recientemente, el capítulo AMPI de Bahía de Banderas contrató a un abogado para preparar un contrato de cotizaciones antes de la construcción.

El comprador debe mantener o retener mediante el pago de una cantidad nominal, que se reembolsará si el comprador no toma ninguna otra medida.

Los compradores también deberán completar el formulario «Conozca a su cliente» requerido por el gobierno mexicano.

En este punto, el comprador necesita saber que tiene derecho a la diligencia debida, e incluso si el vendedor no lo menciona, no hay documentación formal del derecho del comprador a hacerlo.

Para que su abogado realice la diligencia debida, el comprador debe tener tiempo para revisar el contrato del vendedor y el apéndice después de recibirlo. Dado que esto no es tan común como debería ser, los compradores y agentes deben tener claro este derecho de revisión antes de comprometerse. El vendedor puede estar de acuerdo o no con los cambios solicitados, pero depende del comprador decidir cuánto riesgo está dispuesto a asumir para completar el proyecto y seguir todas las representaciones. Los compradores y sus abogados tienen derecho a solicitar al constructor documentos adicionales que muestren el título del terreno, los permisos de construcción, las fuentes de financiación, los plazos, las garantías, etc.

Es importante destacar que el vendedor debe proporcionar al comprador documentos o hechos XML como prueba del precio de compra real.

Al utilizar la nueva Oferta de Compra de Pre-Construcción de AMPI, esperamos un acuerdo más equilibrado entre compradores y vendedores.

Este artículo se basa en la opinión legal, la práctica actual y mi experiencia personal. Recomiendo que cada posible comprador o vendedor de bienes raíces realice su propia diligencia debida y revisión.

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